新莊專業房仲-維里歐

▲禾川琚_3D模型

【禾川居】看房筆記

禾川琚建案位在板橋江翠北側重劃區F區，接待中心還有另一個建案立川琚，兩個建案接待中心都在同一個地方，順帶一提銷售人員說兩個建案的格局配置跟建築工法都是差不多的，建案基地位置也很相近。

▲立川琚_3D模型

▲禾川琚&立川琚建案位置

維里歐把禾川琚看房的心得列出10個重點筆記分享給有興趣的讀者：

1、每一間的格局都是雙面採光，客廳是大面窗，因為法規規定所以建築都有往內退縮，建案都是AB兩棟設計大廳在中間，A棟跟B棟之間也有約10米的寬度，所以採光應該是沒有問題，銷售人員說玻璃是使用LOW-E玻璃，而且是雙層的LOW-E玻璃，維里歐後來上網爬文，發現這種玻璃如果是單層的話沒什麼特別的，但雙層的設計下雨時不容易起霧，還有隔音、隔熱的效果。

2、關於建案強打的面水岸首排，因為有防坡堤及高架橋(64快速道路)，所以7樓以上才看得到水岸景觀，5-6樓看出去會剛好對到64快速道路(風水與噪音問題)，不過因為建築有向內退縮且有設計中庭花園，所以6樓以下雖然看不到水岸景觀，但有樓下的大中庭花園可看。

3、江翠北側重劃區，有土壤液化的問題，因此這裡的建築地下結構，筏式基礎＆連續壁是一定會做的基本建築工法，只是每個建商的做的深度與厚度不同，禾川琚建築工法採用新日鐵制震，地下結構連續壁厚80公分，深度達32米。

4、格局的部分有2+1房(配1間衛浴)跟3房(配2間衛浴)，維里歐兩間樣品屋都有參觀，衛浴的部分都有3合1暖風機(標配)，使用的是TOTO衛浴(標配)，然後只有3房格局的主臥室衛浴是4件組有浴缸，其餘的都是3件組無浴缸，且洗手台的設計是做在外面。

▲等比例縮放的小模型屋，洗手台的設計獨立在廁所外。

▲衛浴都有3合1暖風機(標配)

▲3房格局的主臥衛浴是TOTO衛浴4件組有浴缸

▲3房格局的主臥衛浴有對外窗

5、大門是採用三星電子鎖(標配)，2種格局大門進去的左手邊都有玄關空間可以自行設計鞋櫃、系統櫃、收納櫃。

6、分為AB兩棟，每層樓有6戶配2個電梯，其中有3戶是面水岸，3戶是面華江三路，每戶客廳都有大面窗，而且因為是水岸第一排，所以有一邊是永久棟距，另一邊面華江三路但建物有退縮30米，所以採光應該還是蠻不錯的；房間的部分每一間不管是主臥還是次臥都有對外窗(無暗房設計)，有一間次臥的對外窗是對陽台。

▲禾川琚平面圖

▲2+1房格局的客廳

▲2+1房格局的主臥雙面採光

▲3房格局客廳

▲3房格局主臥雙面採光

7、廚房的基本標配是櫻花廚具（櫻花瓦斯爐、櫻花烘碗機、櫻花抽油煙機）和國際牌微波電烤箱，銷售人員說水龍頭會送一個濾心，一個濾心大概可以用3到6個月，陽台的部分不管哪種格局都是一個後陽台，位置都是經過廚房就會到陽台。

▲廚房的備料區，維里歐個人覺得有點小…

▲廚房預留給冰箱的空間大小

▲每種格局都是單陽台，陽台感覺不大 

8、公設比是33%，跟現在大多數的大樓建案差不多，公設的部分，其中有兩個公設是維里歐還蠻喜歡的，一個是宅配冷藏室，收到需要冷藏的東西不用馬上衝下去領取，另一個是停車場有卸貨區，去大賣場買完東西，不用提著大包小包從停車位走到電梯。

9、目前禾川琚和立川琚附近的生活機能，維里歐實際走訪的心得是，很多公園綠地但是也很多同時在蓋跟準備要蓋的建築，大部分都是3年之後才會完工，所以也還沒有什麼基本的商店，雖然不能確定3年後完工，會有哪些商店種類，不過到附近既有的舊商圈雙十商圈(騎車大約5分鐘)，最近的超市(美聯社)跟傳統市場還有便利商店(7-11)都在文化路二段417巷(大約騎車三分鐘)，還有學校江翠國小，走路大概7分鐘，到捷運江子翠站步行大約9分鐘左右。整體來說，生活機能應該算是蠻方便的，會騎車的話，生活機能算是很方便的。

10、禾川琚付款的部分訂簽開是12%，結構完成再付3%，0工程期款（工程期間無須付款），順帶一提立川琚的工程期款是5%。

如果有買車位的話，車位要預付訂金10萬。關於車位的部分，有分大車位250X550cm和標準車位230x550cm，車位總價是大車位225萬，標準車位215萬，然後隨著樓層變化從B1到B4，每層樓遞減10萬。

總結：

【禾川琚】建案綜合評估

優勢：

1、戶戶雙面採光設計無暗房。

2、享有水岸景觀，永久棟距視野佳。

3、公園綠地選擇多，有足夠的戶外休閒空間。

4、孩子可鄰近就讀江翠國小，國小時期可步行接送。

劣勢：

1、距離附近商圈較遠，生活機能需騎車才會較方便。

2、有10戶店面規劃，較難預期店家型態。

3、步行到捷運站較遠，如果是先騎車到捷運站轉搭捷運，需負擔停車費用。

【禾川琚】建案環境分析

建案特色：擁有永久棟距的水岸景觀宅，戶戶雙面採光無暗房，過馬路就有30萬坪綠地公園。

周邊機能：建案位於江翠北側F區，到雙十商圈大約騎車6分鐘左右的距離，日常採買有美廉社、全聯福利中心、家樂福超市，車程大約3~6分鐘的距離；大潤發（雙十店）車程6～8分鐘左右。

交通機能：距離江子翠捷運站步行大約7～9分鐘，搭乘火車，高鐵，客運到板橋火車站騎車大約8～10鐘左右，開車鄰近64／65快速道路，環河／水源快速道路。

教育資源：較近的選擇有江翠國小，江翠國中，步行到江翠國小大約7分鐘左右，到江翠國中大約15分鐘。

公園綠地：資訊公園，江子翠景觀河濱公園，稚匯公園，華江橫移門，以上都在大約500公尺左右的距離。

【禾川琚】建案資訊

建材說明：RC鋼筋混凝土+新日鐵制震。

公共設施：接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、多功能休閒室、CAFE區。

《維里歐小學堂》

車位配比：每位住戶可以分配到的車位數。

土地分區【第二種住宅區】：為維護較高的實質居住環境水準，能設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等的人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模的商業等使用，而劃定之住宅區。

格局2+1房：此種格局雖然看來「似乎有3房的空間」，但實際上僅有兩間房可放床，另一間房，通常規劃成開放空間，只能當作書房或小孩的遊戲間使用。適合暫無生育計畫的新婚夫妻，或僅夫妻兩人自住的退休族。

公設比：「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。共同使用部分包括全部住戶共同使用之設施，例如樓梯、電梯間、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、避難設備、裝卸停車空間、機電設備及社區居民使用的活動中心等，通常社區的公設比越高，公共設施面積就越多，私用面積也就越少。

建蔽率：為建築樓地板面積占基地面積之比率，影響你房子可以蓋多少樓地板面積。例如 : 基地面積 100坪, 建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。

交屋屋況【標準配備】：目前最常見的交屋類型，房子的隔間、地板都已完成，也配有廚房家電、衛浴設施，只要再添購一些必備家電、家具就可以入住，裝潢費用大幅降低。但是因為隔間、格局建商都已經設定好了，因此空間規劃上就會被限制。

RC：鋼筋混泥土結構，這是一般台灣最常用，也是目前技術最成熟的建築結構。

以上純屬維里歐賞屋紀錄分享，若記載資訊有誤，以建設公司或銷售單位資訊為準，如有任何購屋疑問請洽銷售現場或建設方。

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【關於我】

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在從事房仲業前，是一名房產部落客，因為深知房地產是一門很深的學問，也發現許多消費者在買房的時候因為不了解房地產，在資訊不對等的情況下，被房仲或代銷話術而掉入買房陷阱，所以維里歐開始在網路上分享了許多關於買房的注意事項，希望能夠幫助想買房的消費者，讓大家能有更多免費學習房地產的知識的平台，了解更多關於房地產的資訊，避免在買房的時候輕易的受騙上當。

無論是什麼樣的房子都一定會有優點跟缺點，而身為一個專業的房仲應該為每個客戶提供最完整的房屋資訊分析，除了讓客戶了解房子本身的優勢之外，也必須了解房子本身有哪些需要注意的地方，而不是缺點避而不談，畢竟買房子是人生中的大事，對大多數的人來說可能是省吃儉用，買的人生中的第一間房，所以是不是應該用更嚴謹的態度，為客戶提供最專業的房地產資訊，幫助每個客戶都能做出最適合自己的決定。

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