看預售屋技巧有哪些？看預售屋要問什麼問題，所有注意事項一篇搞定看預售屋的技巧大公開－新莊專業房仲-維里歐

看預售屋有什麼技巧？看預售屋要問什麼？

這是網友詢問度最高的兩個看預售屋的問題，所以維里歐特別整理了關於看預售屋的技巧，看預售屋要看什麼？要問什麼問題？還有要注意的細節有哪些？一次分享給大家，讓大家輕鬆掌握看預售屋的技巧。

很多人買預售屋的原因除了初期頭期款的負擔較低，工程期款也能慢慢分期繳付之外，還有一部分的人是因為覺得看中古屋的細節太多，乾脆看預售屋比較快，但其實看預售屋要注意細節也是不遑多讓的，因為預售屋真正看的其實是模擬出來的樣品屋和格局圖，並不是真正蓋出來的成品，一不小心沒注意，成品可能跟你想像中的差很大。

如果想看中古屋的注意事項請參考另一篇買房看房注意事項懶人包，34個魔鬼細節一次了解所有買房看房注意事項!!

關於買預售屋的風險請參考這另一篇文章中有提到【買房攻略】預售屋，新成屋，中古屋到底哪一種比較好?各有什麼風險與優缺點？不同預算，哪一種才適合我？

所以這篇看預售屋的技巧及看預售屋的重點能幫助即將要買房子的你少走很多冤枉路；這篇文章分為環境分析、生活機能、交通機能、財務規劃、格局標配、社區規劃、交易安全，七個重點項目，42個注意事項解說，一看就懂，看完這一篇應該就能幫助你快速的做完大部分的買房功課，最後會提供一份簡易版的看預售屋技巧的注意清單，可以方便在看預售屋的時候搭配使用，最後記得領取喔！

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【看屋買房注意事項_預售屋】

▲環境分析

1、學校（注意學區）：
通常預售屋交屋都需要3-5年的等待，小孩唸書升學的學校，最好一開始就要列入考量。

2、公園（設施維護情況）：
公園通常都是重劃區建案會特別強調的優勢，需注意公園是否有定期維護，還是雜草重生，都需特別注意，公園對整體環境市容加分，平常也有地方帶小朋友出來走走放風，如果有養寵物可以順便溜溜毛小孩，所以公園的維護情況非常重要。

3、嫌惡設施（300公尺內，或窗外視野可見）：
會影響生活品質，無論是健康方面或是居家安寧，申請房貸的額度也會受到影響，詳細可以參考這篇文章【買房攻略】嫌惡設施是什麼？13個對房價有影響，不可忽略的嫌惡設施，原來對房價影響這麼大。

4、其他國家建設或政府機關： 其他加分的國家公共建設，例如：圖書館、國民運動中心、行政中心、美術館、文化中心，有這些國家的公共建設加持，地段比較有保值或增值的潛力。

▲生活機能
生活機能通常都還尚未成熟，以新北市來說，新北預售屋大多都蓋在重劃區的地方，生活機能大部份都還尚未成熟，不像市區家裡樓下就有早餐店、便利商店、超市…等等，重劃區大部分的生活機能還需仰賴舊市區，因為重劃區發展的進程沒人說的準，所以要考量到入住後的生活所需日常採買是否方便。

▲交通機能

1、聯外交通高速公路、快速道路：
重劃區許多建案主打國道和快速道路的交通優勢，但要特別注意的是距離高速公路的位置，最好還是要有點距離，不要直接在住家旁，才不會受噪音干擾，還有風水相關的問題。

2、上下班尖峰時段路況、通勤時間：
隨著重劃區發展的進程，分為長草階段→長房階段→長機能階段，不同時期進場，道路交通狀況也不太一樣，如果是選在重劃區發展前期進場，有些道路可能因為需要重新規劃會有封路的情況，造成可能要繞路的情形，所以必須評估上下班的通勤時間會不會因此增加。

3、大眾運輸工具（捷運、公車、火車、高鐵…等等的路線和距離）：
許多建案主打捷運優勢，強調到捷運站只要幾分鍾的距離，建議實際測試看看步行時間，路線好不好走，晚上回家安不安全，都需多加注意。

▲財務規劃

1、付款明細：訂簽開多少？工程期款分幾期？交屋保留款多少？
因為每個建案的付款模式都不太一樣，所以一定要清楚了解每個階段要付的款項，還有最後的交屋保留款這個部分，法規規定是總價的5%（確保交屋後驗屋發現問題，請建商修繕完成才交付），預售屋雖然前期付款比較輕鬆，但還是要評估整體的財務能力。

2、何時開工？每期工程款預計何時繳納？何時完工？
除了知道頭期款（訂簽開）的部分，也要評估後續每一期的繳款費用（工程期款），每一期的時間間隔多久，何時完工，每期款項是否能如期繳納。

3、區域行情比較：
目前實價登錄規定預售屋成交30日內，就必須上傳實價登錄，可依同區域的建案價格作為參考依據。

4、房貸成數、房貸利率、房貸年限：

a、房貸的成數關乎頭期款以及工程期款的準備金額。

b、房貸利率關乎持有成本，房屋貸款有指數型房貸、固定型房貸、階梯型房貸、理財型房貸、抵利型房貸、青年首購房貸…等等的房貸方案；房貸的利率跟年限都會影響購屋的成本，房貸年限短，利息成本較低但相對的每個月攤提的還款金額也較高壓力較大；房貸年限長，利息成本較高但相對的每個月攤提的還款金額也較輕鬆，依自己的財務情況評估，選擇適合自己的貸款方案。

c、貸款年限關於未來很長一段時間的財務規劃及生活規劃，所以也需要審慎評估。

5、管理費：
如果是社區型的大樓，管理費也是不能忽視的，看房的時候一定要記得詢問每坪管理費是多少（管理費計算方式通常以每坪的費用X建物登記坪數）。

6、裝潢費：
即使是全新的房子也是需要一些基本的裝潢設計跟家具採購，例如衣櫃，電視櫃，鞋櫃，燈具，窗簾，沙發，餐桌...等等費用也須考慮在內。

▲交易安全＆保固

1、履約保證種類：
五種履約保證機制安全性由高到低，分別是價金返還＞價金信託＞不動產開發信託＞公會連帶保證＞同業連帶保證。

2、防水保固、結構保固：
針對結構保固法規規定是從交屋日算起保固15年，防水保固的部分法規沒有嚴格限制，建商一般是只給一年的防水保固，但如果真的遇到漏水問題，消費者可提出五年內的瑕疵擔保責任，要求建商修繕。

3、合約審閱期（法規規定5天）：
合約審閱期非常重要，一定不要放棄自己的權益，所有在接待中心承諾過的無論是標配還是建材，一定要白紙黑字的寫在合約內。

4、查詢建商評價，是否為一案建商，有無不量紀錄：
賞屋結束後一定要上網查詢，建商的評價，建案瑕疵糾紛，是否為一案建商。

▲格局＆標配

1、格局能否客變，標配是否能升級或退掉：
如果對建商規劃的格局不滿意記得確認能否客變，如果對廚具衛浴品牌有特別要求的品牌，可以詢問是否能加價升級或者是否能是直接整組退掉折抵現金再自行添購，目前有些建案為了加快工程進度，是直接不允許客變的，所以事前確認是很重要的。

2、格局配置，例如：主臥與次臥的大小配置、陽台位置、走道動線，是否符合需求？
格局大小是否符合需求，例如：主臥和次臥的空間是否能擺放的下規劃的家具；

還有格局配置，例如：格局本身的規劃，工作陽台規劃在主臥室，日常洗衣服和收衣服就不是這麼方便，如果還有其他同住家人想拿衣服就會從主臥室進出，這樣生活動線的規劃就會讓主臥缺乏隱私；或是大門一進去就是廚房，除了在風水上是一個超NG的格局之外，一進門不是玄關而是廚房，入住後就會發現鞋櫃竟然要放在廚房，類似這種動線規劃不良的格局，看房時容易忽略，入住後才發現不是這麼方便，後悔就來不及了。

3、玄關空間，是否符合需求：
是否有鞋櫃的擺放空間，或是落塵區的規劃空間是否足夠。

4、客廳面寬會不會太近：
客廳面寬建議三米左右才能擺的下大一點的沙發；沙發到電視牆的距離建議在2.5米以上才不會太近；有些格局規劃是電視牆旁邊是就是走道，如果想擺大一點的電視就會超出走道，所以電視牆的寬度也要注意！

5、樓層淨高是否足夠，做完裝潢會不會太低：
樓層淨高（樓層高度 – 樓地板厚度）會不會太低，做完天花板後會不會太壓迫，建議封完天花板高度至少還要保留三米的高度。

6、是否有空間擺放足夠人數的餐桌椅：
餐廳空間的部分能擺放足夠人數的餐桌椅嗎？椅子拉開的情況下會不會不好通行。

7、客廳、房間、浴室，是否有開窗？採光如何？
除了客廳採光很重要，其他像是房間和廁所也要注意是否有開窗，住久了比較不容易潮濕發霉，所以看房子的時候要注意客廳、房間、廁所是否有開窗。

8、廚房是瓦斯爐還是Ih爐？幾口爐？
廚房是使用瓦斯爐還是ih爐，單口爐還是雙口爐，是否符合需求。

9、冰箱與電器櫃的擺放空間是否足夠：
廚房除了流理台的備餐空間之外，還要考慮到冰箱電器櫃的擺放空間是否足夠。

10、是否有明顯或個人不能接受的風水瑕疵：
是否有一些無法用裝潢改善的風水瑕疵，例如：開門見廁、開門見灶、廚房居中、廁所居中，詳細風水禁忌請參考【買房攻略】買房風水禁忌有哪些？16個“寧可信其有”的買房風水禁忌。

11、冷氣室外機是否會佔陽台空間：
預售屋陽台空間普遍都不大，而且室外機不一定能讓你隨便掛在外牆，如果外牆沒有特別規劃室外機的空間，就得放在陽台，想像一下陽台光是放基本的洗衣機，還有曬衣空間就夠擠了，冷氣室外機還要再塞陽台就更佔空間了。

12、問清楚所有標配，是否與樣品屋展示的一致：
樣品屋展示出來的配備記得確認品牌，有些比較有爭議的地方，像廚房上櫃，電器櫃，廚下型淨水器，中島還有衛浴洗手台的下櫃，有的建案標配是包含整組櫃體做到好，有的是不包含的，一定要確認清楚，最好能加註在合約內，請搭配交易安全的第三項一併使用。

▲社區環境＆建築規劃

1、幾面臨路？馬路多寬？
建案機面臨路，這是關於採光跟永久棟距的問題，格局圖記得看仔細，哪個格局是面哪條路，馬路寬度幾米？

2、建築座向與四周的棟距：
房屋坐向主要是看有沒有西曬的問題，棟距的話要詢問跟旁邊建案的距離，如果目前還是空地，記得詢問是否會蓋房子，對方退縮距離多遠，是否會影響到視野，採光，了解後再自行評估。

3、公設比？種類有哪些？符合你的需求嗎？
公設比%數是否過高，公設的項目是不是你所需要的，錢都花了公設當然也要實用，不然就是把錢浪費在不需要的地方。

4、進出入管制是否嚴謹：
有些建案是住商混合，或是一樓有店面，在要先了解出入口管制是否嚴謹，出入口是否有與住家分開，如果沒有分開管制的話可能會影響社區安寧。

5、梯戶比（電梯數量與單層戶數）：
單層戶數跟電梯數量是否足夠，一般來說1：3是比較足夠的狀態，如果是高樓層的建案，22-30樓則要視情況再多一部電梯會比較合理。

6、電梯有幾台可到地下室與頂樓：
尖峰時間等電梯的時間是很重要的，除了梯戶比外，有幾部電梯能到停車場的樓層也很重要，不然搭到一樓還要再等一次轉乘另外一部電梯到停車場。

7、停車位種類：平面車位、機械車位
停車格是平面車位還是機械式車位，車格內有沒有柱子不好停車，高度大小是否能停得下你的車，車門打開是否會容易撞到旁邊的車子；甚至有沒有預留電動車充電樁管線。

8、是否有規劃每戶的機車停車格：
是否有機車停車格，數量是否足夠還是需要抽籤。

9、中繼水箱位子：
中繼水箱在哪一層樓，因為容易有噪音干擾，需要特別注意。

10、會不會安裝天然氣：
社區是使用天然氣還是其他能源，有少部份建案是規劃全區用電的，所以需特別注意。

11、景觀看出去是什麼景色，有沒有哪層樓會被橋墩或其他建築擋住？
挑選樓層跟格局的時候需注意窗外景觀問題，一定要問清楚哪個樓層，哪個格局看出去的景觀是什麼，會不會被橋墩擋住或是正對高架橋，可以請業務用電腦讓你看3D模擬圖作為參考。

12、窗戶大小＆品牌？玻璃厚度種類？（影響隔音、隔熱、採光等問題）
目前比較多的是採用低抬度的大面窗，增加採光面積，還有窗框是什麼品牌，隔音效果如何，玻璃厚度是5+5、6+6膠合玻璃還是low-e 玻璃，這都攸關於隔音隔熱效果的好壞。

以上是看預售屋的技巧及注意事項，看房子就是要嚴謹的把關每個細節，千萬別在這個時候緊張害羞，有問題一定要問個清楚明白，錢才不會花的不明不白，希望用自身房仲的經驗分享這些看預售屋的技巧，能對你有所幫助，如果有任何關於買房的問題歡迎加入98賞屋趣的LINE官方帳號詢問，維里歐都會親自回覆你喔！

【關於我】

嗨!大家好~我是新北專業房仲維里歐。

從事房仲業之前，本身就對房地產各方面的知識充滿興趣，也學習過許多不同類型的房地產相關課程，同時也會在部落格分享許多關於房地產的課程心得與看房筆記，在大量的文章分享下，迎來了一些業配和開箱的機會，到了這裡看似美好的開始，但其實...並非如此；

因為以往的文章內容都是以實際賞屋，分析每個建案的優缺點，提醒讀者們該注意哪些可能容易忽略的小細節，但建商幾乎都不願意我把缺點說出來，幾次合作下來發現這一切與我的理念完全背道而馳，於是我毅然決然的放棄這樣的合作邀約，當然所付出的代價就是跟那些白花花的鈔票say goodbye；

正在思考著這樣的決定是不是好傻好天真的時候，心裡突然萌生了一個大膽的想法，就是用我的理念投入房地產的行業,用真誠的態度為每個消費者提供最完整的建案分析，除了了解房子本身的優勢之外，也必須了解房子本身有哪些需要注意的地方，而不是缺點避而不談，畢竟買房子是人生中的大事，對大多數的人來說可能是省吃儉用，買的人生中的第一間房子，就算是買房投資，大家也都希望投資是成功的，所以是不是應該用最嚴謹的態度，提供最專業的知識，幫助每個人做出最適合的決定，

如果你也認同我的理念，請幫我把文章分享給更多需要的人，一起建立起這個善的循環，幫助更多人能安心的找到心目中最理想的房子。

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