新莊專業房仲-維里歐

今天就跟大家聊聊預售屋，新成屋，中古屋三種不同類型產品的優缺點，希望看完之後大家能選出最適合你的類型。

▲預售屋（領有建築執照但還沒蓋好的房子）

【優點部分】

如果是買預售屋的話，前期要準備的自備款比較低，因為訂金加簽約金大概只要準備總價的10%左右，剩下工程款的可以依工程進度分階段繳付，如果以房屋總價1000萬為例，房貸80%，剩20%的自備款，通常會以訂金+簽約金10%，開工款+工程期款5%(依工程進度繳付)，最後5%為交屋保留款，加起來20%的比例分配，所以頭期款會像分期付款的概念繳納，因此付款方式與新成屋和中古屋比，較為彈性，不用一次準備一大筆的頭期款；

另外預售屋還有一個很特別的客變服務，因為房子還沒蓋好，所以可依照自己的需求調整部分的室內格局、廚房廚具、廁所衛浴、地板磁磚或是開關插座的位子…等等的，這些小地方都可以依照自己喜歡的樣式做一些改變，如果建商提供的廚具或是衛浴不是你想要的廠牌，也可以跟建商要求退款，再買自己喜歡的廠牌，這樣房子整體就更符合自己喜歡的樣子，但客變服務還是會有一些小限制，如果有客變需求，看房的時候還是要跟建商確認有哪些是不能客變的地方，通常客變都是以一次為限，其他的像是主結構或者是大樓外觀，公共設施這些地方是不屬於客變的範圍；如果規劃的好，通常裝潢費用會比較省一點；

貸款的部分，建商大部分有配合的貸款銀行，加上多戶買家一起申請，銀行的貸款成數和利率通常會比個人申請的貸款成數還高，利率也有可能比較低，不用自己跑多家銀行慢慢比較，當然如果覺得建商配合的銀行貸款條件你還是不滿意的話，也可以再詢問自己常往來的銀行，看條件有沒有比較好再做決定。

【缺點部分】

因為預售屋無法立即入住，需要比較長的等待時間，甚至有可能沒有如期完工延遲交屋，加上房子還沒蓋好只能先看樣品屋，會比較難想像未來成品的樣子，如果遇到無良心建商惡性倒閉，房子可能就無法繼續蓋，所以如果要買預售屋一定要注意，慎選優良建商真的非常重要。

▲新成屋（屋齡兩年內，剛蓋完還沒賣出去的房子，或是在預售的時候沒有賣完的房子）

【優點部分】

因為房子已經蓋好了，看房的時候可以觀察到很多社區內的小細節，例如社區對進出人員的管理夠不夠嚴謹，公共設施有沒有定期保養，也可以看到房子實際的格局、採光、風水...等等都能眼見為憑，比較不會像預售屋有模糊的想像空間，輕裝潢惑是簡單添購基本的家具就能馬上入住，而且是全新入住，感覺人生好像又到了一個新高度。

【缺點部分】

格局空間規劃較難更動，頭期款需一次準備到位，議價空間有限，相較於中古屋公設比例會比較高。

▲中古屋（簡單來說就是有人住過再拿出來買的房子）

【優點部分】

議價空間比較大，價格會比預售屋和新成屋來的低，公設比通常會比新蓋的大樓還要低，如果是買公寓型的產品幾乎就沒什麼公設，同樣價格買到的室內坪數也會比較大，再來就是中古屋的可塑性高，如果喜歡老屋翻新大改造的話那中古屋就很適合你。

【缺點部分】

如果是屋齡高一點的房子屋況可能會比較差一點，容易有漏水、壁癌，電線老舊等問題，雖然購屋成本較低，但需花一部分的修繕裝潢預算，購屋前一定要先評估過房屋價格與裝修費用加起來划不划算，因此購買中古屋對整體屋況的評估非常重要。

預售屋、新成屋、中古屋_優缺點比較分析表
	預售屋	新成屋	中古屋
入   住   時   間	通常需要3-5年	簡單裝潢就能立即入住	看屋況，通常需1-3個月裝修期
頭   期   款	頭期款最低， 且工程期款能分期繳納	頭期款需一次準備到位	頭期款需一次準備到位
議   價   空   間	議價空間通常最小	新房子議價空間小， 除非是餘屋	屋主賣房原因、屋況、時機點…等等， 議價空間最大
風   險	只能先看格局圖和樣品屋， 且合約陷阱多， 建商還有惡性倒閉的風險	驗屋後若發現問題， 建商可能不履行保固維修責任； 且週圍如果還有其他建案在施工， 會有噪音影響生活品質	買到重大瑕疵的房子時， 例：輻射屋、海砂屋、事故屋， 但因目前都有法律規範， 仲介必須對委託的房屋進行產權調查， 製作不動產說明書， 若仲介或屋主惡意隱瞞都會有相關的法律責任， 所以風險相對較小
價   格	因為是預測房子蓋好時的房價， 賣未來房價， 所以通常價格最高	新房子賣得通常比中古屋高， 除非有特殊原因	價格通常最低
生   活   機   能	通常位在重劃區， 需要蠻長一段時間， 生活機能才會成熟	初期通常還需仰賴舊市區的生活機能， 要等到區域入住率提升， 生活機能才會慢慢開始到位	通常位在市區， 生活機能成熟
公   設	目前預售屋大多是電梯大樓， 通常公設比最高， 注意是否會有二次施工， 且公設種類可能跟當時預售時所承諾的不一樣	能看到完工的公設種類， 注意是否會有二次施工	以前的房子公設比較低， 且能觀察到公設維護的情況

表格資料來源：98賞屋趣_新北房仲_維里歐

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