買房注意事項-斡旋金可以退嗎?斡旋/要約有何不同？斡旋VS要約議價知識懶人包－新莊專業房仲-維里歐

斡旋金是什麼？斡旋跟要約一樣嗎？斡旋跟要約有什麼不一樣？斡旋金可以退嗎？不下斡旋用要約書一樣可以談價格嗎？買房下斡旋殺價成功機率會比要約書來的高嗎？為什麼仲介都比較喜歡客戶用斡旋金來談價格？今天維里歐就來跟大家分享關於斡旋跟要約的種種問題！

斡旋金跟要約書的用途？

基本上兩種使用上的目的都是相同的，主要就是看到喜歡的房子，然後用斡旋金或要約書讓仲介幫你（買方）跟屋主（賣方）進行議價，某個層面來說有點像是委託書的概念，斡旋單上主要會寫上議價期限、出價金額、斡旋金額等內容；要約書則是議價期限和出價金額等內容。

斡旋金跟要約書差別？

斡旋金與要約書最大的差別在於斡旋金需要先拿出一筆現金，通常約總價的2-3%的金額或5-10萬，當成議價的保證金，請仲介幫你跟屋主議價；那如果是選用要約書的話是不用先拿出一筆現金的，只要在要約書上簽名就可以請仲介幫你跟屋主議價。因為在跟屋主殺價的過程中有時候真的是看感覺的，大部分的屋主（賣方）應該都是看到現金會比較有感覺吧！所以買方想議價總是要展現出一點誠意來說服屋主，因此實務上買房下斡旋通常會比使用要約書來得多。

斡旋、要約議價成功or失敗的後續？

正常的情況斡旋金在議價成功的時候通常會直接轉為定金，議價失敗則會全數退還；而使用要約書議價成功的話，就會依約定進行簽約或交付定金，議價失敗則是要約書直接失效。

使用斡旋＆要約，哪個議價成功機率比較高？

實務上來說大多都是用斡旋金方式議價比較多，成功機率通常也會比較高一點，為什麼呢？其實議價談判過程中是牽扯到心理學的，其實大多數的屋主在決定自己的房子要賣多少的時候，都只是單純的心理預期，當仲介真的有拿一筆現金跟屋主說有客戶想買他的房子的時候，只要屋主同意這筆錢就會直接轉為定金，幾乎離成交就只差這一小步，這時候即使客戶的出價可能會跟屋主心裡預期的價格有落差，但是基於議價是有期限的，屋主必須認真的思考賣或不賣，這時候往往才會知道屋主心中最真實的底價；如果是使用要約書的方式議價，對屋主來說其實是比較沒真實感的，不確定是不是真的有這個買方存在，如果買方出的價錢又不符合賣方的心理預期，很容易一句話就直接回絕掉了，所以這就是為什麼大部分仲介比較希望客戶用斡旋金的方式議價？答案就是這樣嘍！

下斡旋反悔，斡旋金可以退嗎？

此外如果是在議價期限內想反悔退回斡旋金，這時候要看屋主是否有同意出價，如果是屋主還沒決定尚未簽名的情況下，是可以要求仲介退還斡旋金的，但如果屋主簽名同意後買方就必須履行承諾，斡旋金直接轉為定金（除非有辦法舉證在屋主簽名同意前就先告知仲介要退回斡旋）否則這時候如果反悔就變成違約，須賠償違約金。

斡旋＆要約違約賠償金額？

基本上無論是斡旋或是要約都算是合約的一種，如果買方反悔不買，賣方反悔不賣，都會構成違約有賠償金產生，使用斡旋金方式議價，買方違約的情況，賣方可以沒收斡旋金作為賠償；賣方違約的情況則是斡旋金加倍返還買方，作為賠償；

而使用要約書議價，無論買賣雙方其中一方違約，違約方需以總價的3%作為違約的賠償金額，賠償對方，使用要約書的方式議價雖然不用先拿出一筆錢來議價，但是違約的賠償金是比斡旋金賠償金額還高的喔！所以無論是使用斡旋金還是要約書的方式議價，都要想清楚議價的下一步隨時有可能成交的心理準備。

以上是斡旋金跟要約書的分享，希望對大家在買房的路上有所幫助，

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