不動產資產傳承節稅專家-維里歐

買預售屋風險高嗎?買預售屋有哪些看不見的隱藏風險?預售屋的付款放式雖然減輕自備款上的壓力，但相對的也必須承擔一部分的風險，畢竟要買的房子都還沒開始蓋，等到蓋好應該也是3~5年後的

事，等待的這段時間可能存在哪些需要特別留意的風險呢?今天維里歐整理了買預售屋前必知的9大風險，供大家參考喔，，預售屋頭期款付款方式輕鬆，各種低首付，0工程期款的廣告，總給人能輕鬆

購屋的感覺，但真的是這樣嗎?預售屋可是在購屋級別中屬於中高難度的等級阿，特別是在修法後的平均地權條例修法後對預售屋多了許多規範,以往預售屋因為低自備款加上工程期款可分多期繳納是許

多人購屋族的首選,也讓許多小資族首購族在付款上減輕了許多壓力,但在房地合一稅2.0及平均地權條例修法後,無論是關於稅費的計算,持有期間或是換約轉售的規定,對購屋者來說多了許多的限制,如果現

在想購買預售屋的話可能要再好好地評估看看喔

以下維里歐整理了關於平均地權條例修法後對預售屋所帶來的影響提供大家做個參考

首先是這次平均地權條例修法後的最大重點之一,那就是禁止換約轉售

平均地權條例修法後在112年7月1日起購買預售屋除了符合特殊條件外不得換約轉售

但如果是在112年6月30號前購買的預售屋就不受影響,不過如果要換約轉售的話也必須依規定申報繳納房地合一稅

接下來是房地合一稅2.0於110年7月1日開始實施後,預售屋的交易也納入課稅範圍,,必須要在,簽訂買賣契約的次日起算30天內申報房地合一稅此外房地合一稅2.0對預售屋的持有期間計算放式跟成屋的計

算方式不同,興建完成後持有期間將會重新計算,一旦出售的時間沒規劃好,可能會被課與重稅,這點真的非常重要,提醒大家一定要多多留意喔

接下來跟大家幫大家整理出買預售屋的9大風險,可以先評估過再考慮是否進場購屋喔

▲預售屋風險1.

建商惡意倒閉預售屋成爛尾樓

因為疫情後人工及建築材料雙漲的情況下，再加上政府一連串打房政策下，央行限縮土建融資，建商貸款金額限縮，讓許多中小建商面臨資金壓力，若因為資金周轉不靈很有可能造成爛尾樓的情況，成為預售屋的購屋風險之一

▲預售屋風險2.

完工後不如預期

預售屋即使有樣品屋，圖面資料可供參考，但預售畢竟是還沒蓋好的房子看不到摸不到，面積、棟距、採光、視野、動線規劃，無法真實感受，因為有太多不確定性的存在，無法確保完工後的品質如想

像中的美好

▲預售屋風險3.

房市不如預期買的是未來的前景建商的樂觀消費者買單

預售屋定價除了考慮營造成本加上未來周邊建設所帶來的利多及房價趨勢等因素，但景氣無法預測，加上如果周邊建設發展不如預期或政策轉彎，例如重劃區發展不如預期，就很有可能買在最高點

▲預售屋風險4.

文字陷阱

因為預售屋在交易的過程中只有書面及樣品屋展示，如果買賣雙方認知有落差,未來交屋時會很容易產生交易糾紛，尤其是合約沒有特別白紙黑字寫清出的地方，例如：如果未來建材缺貨會使用同等級的替代品，那同等級的認知可能會有所不同

▲預售屋風險5.

房貸成數不如預期

除了房屋本身條件之外個人的信用評估也是銀行審核的條件喔,如果無法補足差額就可能面臨違約的風險,以支付款項15％的違約金喔

▲預售屋風險6.

交屋日期延宕

因為疫情後缺工缺料情況越來越嚴重造成工程延誤，無法如期完工導致延遲交屋，特別要注意的是賣掉舊屋，兩年內再買預售屋，想申重購退稅的換屋族，如果超過規定的期間內交屋的話就無法申請重購退稅了，這點要非常注意，特別提醒預售屋的完工日不等於交屋日喔，如果重購退稅的時間沒抓好或因為工程延宕無法在預期的時間交屋就無法順利辦理重構退稅喽

▲預售屋風險7.

生活機能發展不完善

生活機能發展不完善或是發展不如預期，可能導致該區域的供給量大於需求量，尤其是重劃區的發展大多都是先長草，長房，長機能的發展放式，生活機能往往要經歷一段漫長的等待，如果是較早期進

場的話，不免還會需要經歷一段你家旁邊天天再施工的吵雜聲，這點也必須考量在內

▲預售屋風險8．

平均地權條例修法預售屋禁止換約轉售

預售屋禁止換約轉售生效日為112年7月1號開始上路，所以現在買的都不行（但這項政策不溯及既往,也就是說只有在112年6月30日前就購買的預售屋還是可以換約轉售的喔）

如果想換約轉售須符合下列情形,才可例外申請核准換約，但每兩年只能換約一戶(棟)

1買受人因非自願離職,且於6個月內未就業

2買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病徵,且須6個月以上全天照顧

3買受人或其家庭成員之房屋,因災害毀損而無法居住需另行租屋

4買受人或其家庭成員因重大意外事故，至第三人死亡或重大傷害經認定須6個月以上全天照顧

5原買受人死亡其繼承人無意保留

6共同買受人之間的轉售或轉讓

▲預售屋風險9．

屋稅2.0上路之後預售屋興建完成後持有期間會重新計算

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